Konut sahibi olanlara ter döktürecek süreç başladı: Ödemeyene misliyle ceza geliyor

Mart ayı, kira gelirlerinin beyanı açısından oldukça kritik bir döneme işaret ediyor. Maliye Bakanlığı, kira geliri elde eden vatandaşları titizlikle inceliyor. Bu inceleme sürecinde nüfus kayıt sistemi, tapu kayıtları ve özellikle banka kayıtları detaylı bir şekilde karşılaştırılıyor.

Maliye'nin bu incelemesi, vergi kayıtlarının doğruluğunu ve gelirlerin adil bir şekilde beyan edilip edilmediğini belirlemeyi amaçlıyor.

Nüfus kayıtlarıyla tapu ve banka kayıtlarının karşılaştırılması, herhangi bir gelirin gizlenmesini veya yanlış beyan edilmesini önlemek için yapılan etkili bir yöntemdir.

Bu nedenle, kira geliri elde eden vatandaşların beyanlarını doğru ve eksiksiz bir şekilde yapmaları, vergi yasalarına uygun hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır. Maliye'nin yaptığı incelemeler, vergi kayıtlarının doğruluğunu ve adil bir vergilendirme sisteminin sağlanmasını desteklemektedir.

KİRA GELİRİ NEDİR?

Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde tanımlanan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen geliri ifade eder. Bu gelirler, belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulur ve "gayrimenkul sermaye iradı" olarak adlandırılır. Kira gelirine konu olan mal ve haklar arasında şunlar bulunur:

- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
- Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
- Telif hakları,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

KİRA GELİRİ NASIL OLUŞTURULUR?

Kira geliri, eviniz, dükkanınız ve yasada belirtilen diğer malları kiraya verdiğinizde elde ettiğiniz gelirin tamamını kapsar. Ancak, bu gelirin tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kira geliri vergilendirmesi genellikle gelirin elde edildiği döneme değil, tahsil edildiği döneme bağlıdır. Yani, kira bedelleri gelecek yıllara ait olsa bile peşin olarak tahsil edilirse, bu gelir o yılın geliri olarak değerlendirilir.

HANGİ YILIN GELİRİ VERGİYE BAĞLIDIR?

Hangi yılın kira geliri vergiye tabi olduğu, kira bedelinin nakden tahsil edilmesiyle belirlenir. Türk parası veya yabancı para cinsinden ödeme yapılması, alınan çek bedellerinin de nakden tahsil edilmiş sayılmasıyla ilgilidir. Mükellefler, o yıla ait veya geçmiş yıllara ait kira bedellerini tahsil ettiklerinde, bu gelirler tahsil edildikleri yılın geliri olarak kabul edilir. Örneğin; 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ait kira gelirleri, toplu olarak 2023 yılında tahsil edilirse, bu gelirler 2023 yılının geliri olarak değerlendirilir. 2024 yılında, mart ayı sonuna kadar verilecek kira beyannamesinde, 2023 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin bilgiler yer alır. Benzer şekilde, 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait kira gelirleri toplu olarak 2023 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri olarak değerlendirilir.

DÖVİZLE KİRALAMA NASIL VERGİLENDİRİLİR?

Döviz cinsinden kiralama işlemlerinde, tahsilatın yapıldığı tarih itibarıyla T.C. Merkez Bankası'nın döviz alış kuru temel alınarak kira gelirinin brüt tutarı belirlenir.

KİRA BANKADAN MI ÖDENMEK ZORUNDADIR?

Kira ödemeleri banka kanalıyla mı yapılmalıdır? Evet, Maliye'nin belirlediği yöntemlere göre, kira ödemeleri banka hesabı veya posta çeki ile gerçekleştirilmelidir. Konut ve iş yeri kiralamalarına ilişkin olarak ödemelerin banka veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle teyit edilmesi gerekmektedir. Gelir Vergisi Genel Tebliği'nin 268 ve 298 Seri No.lu hükümlerine göre:

- Konut kiralamalarında, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,
- İş yerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın iş yeri kiralaması yapanların ve kiracıların, kira ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurumlar tarafından düzenlenen belgelerle ödemeleri tevsik etmeleri zorunludur.

KİRAYI ELDEN ALMAK SUÇ TEŞKİL EDER Mİ?

Kiranın elden alınması suç teşkil edebilir mi? Evet, bu durumda Maliye vergi cezası uygulayabilir. Kiranın Maliye'nin belirlediği yöntemlerle tahsil edilmesi gerekmektedir. Bu yöntemlere uymayanlara vergi cezası kesilebilir. Gelir İdaresi'nin 2024 yılı rehberinde şu ifadelere yer verilmiştir:

"Banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla, para yatırma, havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılarak gerçekleştirilen tahsilat ve ödemeler için dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlenmektedir. Bu belgeler, ödeme ve tahsilatın yapıldığını teyit eden belgeler olarak kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödemeler ve tahsilatlar da bu kapsama dahildir. Bahsi geçen zorunluluklara uymayanlar için Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355 inci maddesinde belirlenen miktarın %5'i oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır.

DÜŞÜK KİRA BEDELİ GÖSTERSEM NE OLUR?

Maliye, denetimi sırasında kira bedelinin düşük gösterilmesini kolaylıkla belirliyor ve geliri kendi yöntemine göre hesaplıyor. Düşük gelir veya hiç gebir gösterilmemesinde vergi cezası uygulanıyor. Düzenlemede istisnalar da var. Ancak, istisna yoksa, emsal kira bedeli belirleniyor ve bu rakam üzerinden vergi oluşturuluyor. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Emsal kira bedeli şu durumlarda hesaplanıyor:

- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların

maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Örnek: Mükellef (A), 2023 yılında emlak vergisi değeri 3.800.000 TL olan

bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 3.800.000 X %5 = 190.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

BOŞ EV İÇİN KİRA GELİRİ VERGİSİ ÖDENİR Mİ, HANGİ EVLER VERGİDEN MUAF?

Eviniz boşsa herhangi bir kira geliri elde etmediyseniz, bunun için kira beyannamesi vermenize gerek yok. Ayrıca, boş kalan konutların, gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde, binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, halinde emsal kira bedeli hesaplanmıyor ve vergi ödenmiyor.

EMSAL KİRA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel

makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira

bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

EVİMDE ÇOCUĞUM OTURUYOR VERGİ VERECEK MİYİM?

Baba çocuğuna bir evi tahsis etmişse vergi ödemeyecek, ancak iki ev tahsis etmişse ikincisi için ödeyecek. Vergi rehberinde bu sorunun yanıtı şöyle:

Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis

edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)

- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

KİRA GELİRİNİN NE KADARI VERGİDEN İSTİSNA? NE KADAR KİRA GELİRİ ELDE ETSEM VERGİ ÖDEMEM?

2023 yılında elde edilen konut kira gelirlerinin 21.000 TL' si vergiden istisna. İşyerlerinde ise istisna yok. 2024 yılında verilecek kira geliri beyannamesinde, 2023 yılında bu gelir elde edildiği için, bu yıla ait istisna uygulanacak. Yani, konutun kiraya verilmesinden elde edilen yıllık gelirin 21.000 TL' si vergi dairesi tarafından düşülecek. Vergi rehberinde bu durum şöyle anlatıldı:

- Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL’si (2024 yılı için istisna tutarı 33.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Örnek: Mükellef (B), 2023 yılında konutunu aylık 1.700 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 20.400 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat, konut istisna tutarı olan 21.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

KİRA GELİRİNİ BEYAN ETMEZSEM NE OLUR?

Kira gelirini beyan etmeyenler 2023 yılına ait 21.000 TL' lik istisnadan yararlanamayacak. Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenen 21.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen

gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2023 yılında

21.000 TL’nin altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık

beyanname vermeyecektir, ancak dilekçe verecekler.

Maliye, emsal bedel üzerinden kira geliri hesaplarken, ayrıca bir misli de vergi ziyaı cezası kesiyor.

DÜŞÜK KİRA GELİRİM VAR, BEYANNAME VERMEM GEREKİYOR MU?

Beyanname değil ama durumu ve nedenini vergi dairesine bildirmeniz gerekiyor. Vergi dairesine giderek Hazır Beyan Sistemi'nde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyle:

- İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),

- Kira geliri elde etmedim,

- Gayrimenkulü sattım,

- Kendim oturuyorum,

- Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

- Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak).

Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

KİRAYI BANKADAN NASIL ÖDEMEM LAZIM, KİRA İŞARETLEMESEM OLUR MU?

Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, bu soruya yanıt olarak, en sağlıklı yöntemin bankadan kira ödemesinde, ödeme türünde kiranın seçilerek yapılması olduğunu söyledi. Tolu, Maliye'nin şu an "diğer" seçeneği ile yapılan ödemelerin tümünü kira geliri olarak saydığını ve takip ettiğini belirtti.

VERGİYİ KİRACI MI ÖDER?

Kira seçeneği seçmeden ödeme yapmak kiracı için sorun yaratmasa bile, ev sahibi bu düzenli gelirin "kira geliri" olarak ele alınması nedeniyle denetim geçirecek. Tolu, ev sahiplerinin kiracılardan ek olarak vergi istemeyeceğini, vergiyi kiraya ayrıca ekleyemeceğini belirterek, kiracıların bu durumları Maliye'ye bildirmesi gerektiğini söyledi.