Türkiye'de gayrimenkullerle ilgili iki farklı tapu sistemi mevcut: Müstakil tapu ve müşterek tapu. Müstakil tapu, bir gayrimenkulün sadece bir kişiye ait olduğunu gösterirken, müşterek tapu birden fazla kişinin mülkiyet haklarına sahip olduğu durumları ifade eder.
Bu tapu türleri genellikle miras yoluyla elde edilebileceği gibi, aynı zamanda satın alma işlemleriyle de elde edilebilir. Müşterek tapularda, kişiler genellikle tapuda kayıtlı paylarına göre gayrimenkulde hak sahibi olur.
Tapu devir işlemleri Türkiye'de devlet güvencesi altında ve belirli bir düzen içinde gerçekleştirilir. Müstakil tapuların devri ve tescili genellikle basit bir süreçtir; ancak müşterek tapularda durum daha karmaşık. Hisseli tapularda, her bir payın güvenli bir şekilde satılması, ek hukuki kuralların devreye girmesi nedeniyle zorlaşabilir. Bu durum, birçok kişinin gayrimenkul sahibi olma hayallerini etkileyebilir.
ŞUFA HAKKI NEDİR?
Hisseli tapularda dikkate alınması gereken önemli bir kural şufa hakkıdır. Bu hak, bir hissedarın kendi hissesini satmak istemesi durumunda, öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmasını zorunlu kılar.
Eğer diğer hissedarlar bu teklifi reddederse, hisse 3. kişilere satılabilir. Ancak bu teklif süreci atlanırsa, diğer hissedarlar şufa hakkını kullanarak mahkemede satışın iptal edilmesini talep edebilir.
Şufa hakkı, her hisseli tapu için geçerli olmayabilir. Eğer hissedarlar arasında gayrimenkulün kullanımıyla ilgili bir anlaşma varsa, şufa hakkı uygulanmayabilir. Bu durum genellikle paylaşımın fiilen gerçekleştiği hisseli tapular için geçerlidir.
Bir hissedar, hisse payını diğer ortaklara bilgi vermeden 3. kişilere satarsa, diğer hissedarların şufa hakkını kullanmaları için yasal bir süreleri vardır, genellikle bu süre 2 yıldır. Eğer bu süre içinde hak kullanılmazsa, şufa hakkı ortadan kalkar ve alıcıların zor durumda bırakılması önlenmiş olur.
90 GÜN İÇERİSİNDE GERÇEKLEŞTİRİLMELİ
Hisseli tapu alımında, alıcılar devraldıkları tapuyu diğer ortaklara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirimden itibaren, 90 gün içinde herhangi bir itiraz yapılmaz veya şufa hakları kullanılmazsa, devredilen hissenin geri alınması mümkün olmayacak.
Bu nedenle, 90 gün süresi sona erdikten sonra herhangi bir itiraz hakkı ortadan kalkacak. Türkiye'de mülkiyet hukukunun getirdiği bu düzenlemeler, gayrimenkul alım-satım işlemlerinin adil ve güvenilir bir şekilde tamamlanmasına katkı sağlar. Ancak, bu süreçlerde dikkatli olmak ve hukuki kuralları doğru anlamak büyük bir önem taşır.
