Türkiye'de gayrimenkul sahipleri, tapu sistemi ile mülklerini devlet güvencesi altına alabiliyorlar. İki ana tapu çeşidi vardır: müstakil tapular ve hisseli tapular. Müstakil tapularda genellikle risk bulunmazken, hisseli tapularda çeşitli riskler ve hukuki durumlar ortaya çıkabiliyor.
Hisseli tapularda en önemli hukuki durumlardan biri önalım hakkıdır. Bu hak, bir gayrimenkuldeki hissedarlara, bir hisse sahibinin payını satmak istediğinde öncelikli satın alma imkanı tanır. Önalım hakkı, diğer hissedarların hisseyi satın almalarına fırsat tanınmadan üçüncü kişilere yapılan satışları geçersiz kılabilir.
Hisseli tapularda önemli bir hak olan önalım hakkı, diğer bir deyişle şufa hakkı, tüm hissedarlara tanınan bir ayrıcalıktır. Bu hak, bir gayrimenkulde hisse sahiplerinden biri payını satmak istediğinde, öncelikli olarak diğer hissedarlara satın alma imkanı sağlar.
En basit anlatımıyla, bir hisse sahibi payını satmak istediğinde, öncelikli satın alma hakkı diğer hissedarlara aittir. Hissedarlara bu imkan tanınmadan üçüncü kişilere yapılan satışlar, tapu devri gerçekleşmiş olsa bile geçersiz sayılabilir.
Önalım hakkının kullanımı için, diğer hissedarlara teklif yapılmadan üçüncü kişilere satış gerçekleşirse, bu satış mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Tapu devri yapılmış olsa dahi, 90 gün içinde başvurulması durumunda mahkeme, tapuyu asıl hisse sahiplerine devredebilir. Ayrıca, tapu harcından tasarruf etmek amacıyla satış bedeli düşük gösterilirse, bu durum geri dönülmez zararlara yol açabilir.
Bu durumda hisseli tapunun yeni ortağı olan üçüncü kişinin tapusu elinden alınmakla kalmaz, kendisine ödenecek miktar sadece tapuda yazılı olan tutar olur.
Örneğin, 5 milyon TL'ye satın alınan bir arsa hissesi tapuda 500 bin TL olarak gösterilmişse, diğer hissedarlar bu hisseyi sadece 500 bin TL ödeyerek devralabilirler. Bu durumda arada kalan 4,5 milyon TL kaybolur ve bu parayı satışı yapan ilk hisse sahibinden tahsil etmek uzun yıllar sürebilecek bir mahkeme sürecini gerektirebilir. Ayrıca, bu mahkemede paranın geri alınabileceğine dair bir garanti yoktur.
Hisseli tapu satın alırken dikkatli olunmalıdır. Satın alacak kişi, diğer hisse sahiplerine satış teklifi yapıldığına dair yazılı bir belge talep etmelidir. Bu belge alındıktan sonra, tapuda gayrimenkulün gerçek değeri satış değeri olarak gösterilmelidir. Satış gerçekleştikten sonra ise, diğer hissedarlara noter onaylı bildirim gönderilerek hisse devrinin yapıldığı bildirilmelidir. 90 günlük süre geçtikten sonra, bu hisseli tapu devri herhangi bir şekilde bozulamaz.
Hisseli tapuya sahip bir kişinin icralık borcunun bulunması, diğer hissedarlar için ciddi bir risk oluşturur. Eğer bu hisse payı, borcun tahsili için icra dairesi tarafından satışa çıkarılırsa, önalım hakkı uygulanmaz.
Bu durumda, üçüncü kişiler hisseli tapunun payını icradan satın alarak gayrimenkulün yeni ortağı olabilir. Böyle bir ortaklık kurulduktan sonra, diğer hissedarların huzuru kaçabilir.
Hisseli tapu sahipleri, bu tür bir durumda "ya al ya ver" şeklinde mahkemelik olabilir ve gayrimenkullerini değerinden düşük bir fiyatla kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilirler.
